Prima di vendere casa, una delle verifiche prioritarie da effettuare per evitare perdite di tempo, contestazioni o sanzioni è il controllo che la documentazione catastale sia conforme allo stato di fatto. La verifica dovrà riguardare sia la visura catastale che la planimetria catastale.
Nel caso della planimetria, non conforme allo stato di fatto significa che non corrisponde alla planimetria reale dell’immobile perché non sono state registrate eventuali variazioni presso gli uffici del Catasto.
In caso di acquisto invece, è diritto dell’acquirente esigere che il proprietario dell’immobile provveda all’aggiornamento della documentazione catastale prima dell’atto di rogito.
VISURA E PLANIMETRIA CATASTALE
È d’obbligo un accenno sulle definizioni di visura e planimetria catastale; la visura catastale è il documento che contiene i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica e la correttezza della titolarità dell’immobile.
La planimetria catastale è il disegno tecnico in scala 1:200 di un immobile depositato agli uffici del Catasto territoriale in cui è ubicata l’unità immobiliare e specifica le dimensioni e la disposizione interna dei vani, il perimetro e le pertinenze.
QUANDO LA PLANIMETRIA È DIFFORME
Può verificarsi che la planimetria catastale risulti difforme dallo stato di fatto dell’immobile. Solitamente questo può avvenire perché sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione edilizia e non sono state comunicate le variazioni al Catasto, oppure a seguito di lavori abusivi, o ancora in alcuni casi in planimetrie antecedenti al 2010, quando non era in vigore l’obbligo di conformità catastale da parte dei notai.
Per sistemare la situazione è necessario presentare istanza di richiesta di variazione catastale mettendosi in regola, evitando sanzioni e poter vendere l’immobile, in quanto è obbligo di legge per i notai, pena la nullità dell’atto di compravendita, la verifica della conformità catastale.
LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Un immobile con planimetria catastale non conforme allo stato di fatto non può essere venduto, se non vengono sanate prima del rogito le difformità, soprattutto in caso di difformità rilevanti, infatti in caso di lievi difformità la sanatoria potrebbe non essere necessaria.
Cosa si intende per difformità lievi o rilevanti?
Nelle difformità rilevanti rientrano ad esempio le grandi ristrutturazioni che modificano la disposizione o il numero dei locali. In questo caso le modifiche dovrebbero essere comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o successivamente attraverso il ravvedimento operoso a seguito del pagamento di una sanzione pecuniaria.
Nelle difformità lievi rientrano invece quei lavori di ristrutturazione che non modificano il numero dei locali, il cambio di destinazione d’uso o un aumento della superficie calpestabile, non incidendo quindi sulla rendita catastale dell’immobile; in questi casi il notaio potrebbe richiedere un attestato di conformità, redatto da un tecnico abilitato, in cui si dichiari la conformità tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile.
Si conclude che non è possibile vendere un’immobile con planimetria catastale non conforme allo stato di fatto, se non a seguito di sanatoria o dichiarazione di conformità.
